店舗からの立ち退き要求は拒否できる?立ち退き料交渉時の注意点も解説!
テナントを借りて店舗を経営していると、オーナーから立ち退きを求められるケースがあります。
もし、テナントのオーナーから立ち退きを求められたら、拒否はできるのかが気になる方もいるでしょう。
そこで今回は、テナントのオーナーから立ち退きを求められたときに拒否できるのかについて、オーナーが立ち退きを求める理由と交渉時の注意点とともに解説します。
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オーナーから店舗の立ち退きを求められたら拒否はできるのか?
テナントを借りて店舗を経営したいと考えたときに、オーナーから万が一立ち退きを求められたら拒否はできるのかと不安に感じることがあるのではないでしょうか。
安心して店舗を借りるためにも、事前に不安点を解消しておきましょう。
ここでは、テナントのオーナーから立ち退きを求められたときに拒否できるのかについて解説します。
店舗からの立ち退きは拒否できるのか①必要な手続き
テナントのオーナーから立ち退きを要求されたときに、賃借人は拒否できるのかについて結論からお伝えすると、拒否することが可能です。
賃借人を保護する目的がある借地借家法では、賃貸人が賃借人に立ち退きを求めるには、契約期間満了の半年~1年前に契約更新をしない旨を通知する必要があるとしています。
借地借家法に定められている手続きを経て初めて、賃借人に立ち退きを要求できるのです。
ただし、契約期間の定めがない賃貸借契約を交わしているときには、賃貸人が立ち退きを通知してから半年が経過すると、出て行かなければならない点に注意が必要です。
店舗からの立ち退きは拒否できるのか②正当な理由があるとき
もし、オーナー側に店舗の賃借人に立ち退きを求める正当な理由があるときには、賃借人はそれを拒否できません。
具体的には、賃借人が家賃を支払わないなどの契約違反をしているときです。
賃借人が契約違反をしている状況下で、テナントのオーナーから立ち退きを要求されたら、賃借人は速やかに退去をする必要があります。
このケースでは、借地借家法のルールは適用されず、オーナーは賃借人に対して立ち退き料を支払う必要もありません。
店舗からの立ち退きは拒否できるのか③正当事由がないとき
オーナー側に店舗の賃借人を立ち退かせる正当事由がないときは、賃借人は立ち退き要求を拒否できます。
たとえば、「賃借人よりも高い家賃を支払ってくれる方が見つかったから追い出したい」など、店舗からの立ち退きを要求する理由がオーナー都合によるものであったときです。
もし、裁判沙汰になったとしても、オーナー側に正当事由がないときには、裁判所が店舗からの立ち退きを認めることはありません。
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店舗のオーナーが立ち退きを求めるよくある理由
オーナーはいったいどのようなときに、賃借人に店舗からの立ち退きを求めるのでしょうか。
ここでは、オーナーが賃借人に店舗の立ち退きを求めるよくある理由について解説します。
立ち退きを求めるよくある理由①建物が老朽化している
オーナーが賃借人に店舗の立ち退きを求める理由として挙げられるのは、建物の老朽化です。
築年数が経過して建物が老朽化すると、地震や台風などの被害にあったときに倒壊してしまいかねません。
所有している店舗が倒壊して周囲の方に被害を与えたら、その損害賠償を負わなければならないのはオーナー自身です。
そのため、老朽化が進んだ建物を建て替えるために、賃借人に立ち退きを求めるケースがあります。
立ち退きを求めるよくある理由②オーナーがその物件を使いたい
オーナー自身がその物件を使いたいがために、賃借人に立ち退きを求めるケースも少なくありません。
たとえば、オーナー自身が事業をおこなうために賃借人に立ち退きを求める事例は比較的多い傾向にあります。
また、オーナーの子どもや孫が店舗を開くために物件を使いたいなどの事情も考えられるところです。
立ち退きを求めるよくある理由③周辺の再開発計画が持ち上がっている
オーナーが所有する物件を含め、周辺一帯が再開発計画の対象となっているときにも、賃借人に立ち退きを求めることがあります。
賃借人に立ち退いてもらわないと、建物を壊して新たに建築することはできないためです。
近年の判例では、再開発のための立ち退きは、オーナーの正当事由として認められやすい傾向にあります。
立ち退きを求めるよくある理由④賃借人が契約違反をしている
店舗の使用を巡り、オーナーと賃借人との間でトラブルが起こっているときにも、立ち退きの話が持ち上がることがあります。
たとえば、賃借人が賃料を支払わない、無断でほかの方に又貸ししているなどです。
また、店舗として利用する目的で貸したのにも関わらず、賃借人が公序良俗に違反するような形で使用していたなどの行為も契約違反に該当します。
ただし、賃貸人と賃借人の信頼関係が損なわれていると見なされるだけの理由がなければ、契約解除による立ち退きを求めるのは難しいのが実情です。
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立ち退き要求に対して立ち退き料の交渉をするときの注意点
オーナーから店舗の立ち退きを要求されたときには、立ち退き料を受け取って退去する形が一般的です。
とはいえ、オーナーと立ち退き料の交渉をするときには、いったい何に気を付けたら良いのかわからないものです。
ここでは、立ち退き要求をしてくるオーナーと立ち退き料の交渉をするときの注意点について解説します。
立ち退き料交渉時の注意点①オーナー側の正当な理由を確認する
オーナー側に正当な理由があれば、賃借人に店舗の立ち退きを求められます。
何をもって正当な理由とするのかは一概にはいえませんが、一般的には以下4つの要素が考慮されます。
●オーナー側の立ち退きを迫る目的や理由
●賃借人が建物を使用する必要性
●これまでの賃貸借の経緯・経過
●建物の利用状況や現況
それにくわえ、オーナーから賃借人に対して立ち退き料を支払うと、初めてオーナー側の正当な理由が認められることになります。
したがって、まずはオーナー側がなぜ店舗を必要としているのか理由を確認しましょう。
そのうえで、自分が店舗を継続使用する必要性やこれまでの賃貸借契約の経緯、現在の建物の利用状況などを踏まえて、立ち退き料の交渉をしていきます。
立ち退き料交渉時の注意点②裁判で立ち退きが認められるリスク
賃借人側に契約違反などオーナーとの信頼関係を損ねる原因が潜んでいるとき、裁判によって立ち退きが命じられることがあります。
一般的に、店舗の立ち退き料は、賃料の数十か月分ほどになるといわれています。
たとえば、賃料が20万円の店舗から立ち退くときには、賃料の2~3年分として500~700万円ほどを受け取れるケースも少なくありません。
しかし、立ち退き要求を拒否して裁判に負けると、高額な立ち退き料を受け取れなくなる恐れがある点に注意が必要です。
また。店舗の老朽化を理由とした立ち退きのときには、拒否し続けている間にさらに老朽化が進むと、裁判所によって立ち退きが認められやすくなります。
この場合には、オーナーから店舗の立ち退きを要求されたときに拒否しても、いずれは出て行かなければならないことに変わりはありません。
オーナーと揉めて精神的に疲弊したり、立ち退き料が減額されたりするリスクを回避するためにも、高額な立ち退き料を受け取れるように交渉を進めるほうが得策といえるでしょう。
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まとめ
オーナーから店舗の立ち退きを求められたとき、オーナー側に正当な理由がないときには拒否することが可能です。
オーナーが店舗の立ち退きを求める理由としては、築年数の古い建物を建て替えたい、家族が使いたいなどが挙げられます。
オーナーから店舗の立ち退きを要求されたときには、まずは理由を確認したうえで、立ち退き料の交渉をおこなうことがポイントです。
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