カフェを開業したい！テナント物件の種類や立地の選び方をご紹介

「カフェを開業したい！」と思い立っても、何から始めればいいのか分からない方は少なくないでしょう。
また、テナント物件の選び方や立地の良し悪しなど、カフェを開業するうえで大切なことについて事前に把握しておきたいものです。
そこで今回は、テナント物件の種類と立地の選び方にあわせて、立地が決まると確認することについてもご紹介いたします。

カフェを開業する際のテナント物件の種類

カフェを開業する際は、どのようなテナントを選べば良いのでしょうか。
本章では、テナント物件の種類と神戸の家賃相場についてもご紹介いたします。

テナント物件の種類①居抜き物件

まずご紹介するのは、「居抜き物件」です。
居抜き物件とは、前入居者が使用していた設備を残したまま引き渡しをおこなう物件です。
設備がすべて残っている場合や一部だけ残っている場合など物件によってさまざまで、残っている設備は自由に利用できます。
居抜き物件のメリットとして挙げられるのは、工事期間が短いこと、初期費用を抑えられることです。
前入居者の使用状況によって異なりますが、ある程度綺麗な状態であれば大幅に工事する必要がなく短期間で開業できるでしょう。
また設備がそのまま使える場合は、新たに買い揃える費用と手間も省けるため、なるべく初期費用を抑えて開業したい方にぴったりです。
一方デザインの自由度が低く、自分の理想とする内装を反映しづらい点はデメリットとして挙げられます。
さらに、引き継いだ設備の劣化が目立つ場合は、修繕費用が高くなることもあるため内見時に確認しておきましょう。
そして居抜き物件の家賃相場は、約9～200万円以上となっていますので、参考程度に把握しておくと良いです。

テナント物件の種類①スケルトン物件

次にご紹介するのは「スケルトン物件」です。
スケルトン物件とは建物内部が基本的な構造だけで、内装や設備がほとんどまたは全く整っていない状態の物件のことを指します。
スケルトン物件は居抜き物件に比べて物件数が多いため、希望条件と合った物件が見つかりやすいでしょう。
メリットとして挙げられるのは、自分の理想を反映しやすい点です。
内装や設備がなく、すべて一から設計を進めるため、自分の理想を取り込みデザイン性の高いカフェを開業できます。
また、前入居者の使用感を気にすることなく、コンセプトに合ったカフェを開業できるため、こだわりが強い方におすすめです。
しかし、スケルトン物件のほとんどは大幅な工事が必要で、設備も買い揃えないといけないため初期費用が高くなります。
くわえて、工事や設備を揃えるのには時間がかかるため、開業に遅れがでることも珍しくないでしょう。
そして、スケルトン物件の家賃相場は、約9～200万円以上となっています。

カフェ開業のテナント物件の立地の選び方

テナント物件の立地は、集客を左右するといっても過言ではないほど重要なポイントです。
では、どのように立地を選ぶと良いのでしょうか。

立地の選び方①コンセプト

開業するカフェのコンセプトと立地には、大きな関係性があります。
たとえば、ターゲットが若者や学生で写真映えするカフェであれば、繁華街や学校近くにお店を構えたほうが集客しやすいでしょう。
子どもがいる家族でも気軽に来店できるカフェがコンセプトの場合は、閑静なエリアを選ぶのがおすすめです。
このように、カフェのコンセプトによって選ぶべき立地は異なるため、まずはカフェのコンセプトをしっかりと固めることが大切です。
またコンセプトを決める際は、なるべく具体的にしておくと、軸がぶれずにスムーズに物件探しできるでしょう。

立地の選び方：②条件

立地を選ぶ際は、条件も明確にしておくと安心です。
カフェのコンセプトやエリアによって条件は異なると思いますが、なかでも重要な条件は「人口」「交通量」「世帯構成」です。
まず人口はお店の回転率に直結するため、できるだけお客さんの入れ替えをおこないたい場合は人口が多い立地を選ぶと良いでしょう。
たとえば、駅より10分以内の物件や大型商業施設の周辺など、人通りが多い場所を狙うのがおすすめです。
次に交通量が多い立地は、先述したのと同様に回転率が見込めます。
一方、回転率より客単価を重視している場合は、駅から遠く、交通量がさほど多くない立地を選ぶのが良いです。
最後に、そのエリアにどのような層が住んでいるのか世帯構成を確認しておくことも大切でしょう。

立地の選び方：③立地の区分

カフェを開業する前に知っておきたいひとつとして挙げられるのが、「立地の区分」です。
1等地は、比較的人通りや交通量が多い場所を指し、チェーン店が多いのが特徴で家賃も高いことがほとんどです。
チェーン店が多い分競合性が高く、個人経営での集客は難しいといえるでしょう。
1等地より家賃が下がる1.5等地は、立地区分のなかでも人気があり、空いている物件が少ないのが特徴です。
そして2～3等地は、先述した1等地と1.5等地より家賃を抑えることができ、交通量もあるため個人経営でも集客が見込めるでしょう。

候補の立地が決まると確認するポイント

無事に候補の立地が決まると「交通量」と「周辺店舗の状況」について確認しておくのがおすすめです。
また、万一立地が悪い場合でも工夫を図ることで集客ができるようになるため、その方法もご紹介いたします。

確認しておくこと①交通量

前章でも記述したように、交通量や歩行者通行量は重要なポイントです。
カフェを開業したとしても交通量や歩行者通行量が少ないと、そもそもお店を知ってもらえず破綻してしまいます。
そのため、物件を借りる前に実際に自分で周辺を歩き、交通量や歩行者通行量を確認しておくと良いです。
また、朝や昼間、夕方頃など、時間帯をずらして確認することで、より需要を明確化できるでしょう。

確認しておくこと②周辺店舗の状況

周辺店舗の状況とは、競合のお客さんの回転率や客層、駐車場の有無などを指します。
周辺店舗の状況を事前に確認しておくことで現状分析がしやすくなり、負けないための戦略も立てやすくなるでしょう。
独自の強みを打ち出してカフェ経営を成功させるためにも、この部分は怠らずに進めるのがおすすめです。
もし、周辺にどのような店舗があるのかイマイチ分からない方は、不動産会社に聞いてみるのも方法のひとつです。

立地が悪い場合の対策方法

テナント物件の立地が悪い場合でも、周辺店舗と差別化を図ることで対策ができます。
周辺の店舗と差別化するということは、独自のメニューを提供したり、周辺にはないコンセプトのカフェを開業したりなどです。
それだけではなく、近年はカフェで作業をする方も増えているため、ネット環境を整えるだけでも差別化になるでしょう。
また、拡散力のあるSNSを利用することも対策として挙げられます。
お店のSNSアカウントを継続的に運用したり、珍しいメニューについて発信したりすることでユーザーの目に留まり集客に繋がります。
ユーザーに行動を促せることが重要なため、SNS集客で成功している店舗を参考にするのも良いでしょう。
そして、お店の前に看板を置くことも有効的で、通行人の目に留まる場所に設置して存在をアピールします。
より興味を持ってもらうために、看板に記載する文言、デザインなどにもこだわるのがおすすめです。

まとめ

テナント物件の種類はさまざまですが、比較的スケルトン物件の数が多く、家賃相場は約9～200万円以上となっています。
候補の立地が決まると人口や交通量などの条件はどうか、立地の区分はどうかなど、コンセプトとマッチしているか確認しましょう。
そして、万一立地が悪い場合でも、周辺店舗と差別化を図ったり、SNSを利用したり、看板を設置したりと対策することができます。