テナント物件でラーメン店を始めるなら居抜き物件がおすすめの理由とは?
ラーメンを愛する方は多く、もはや日本の国民食といっても過言ではありません。
全国各地にある行列のできるラーメン店を見て、自分も開業してみたいと考えている方もいるのではないでしょうか。
自宅を改装して開業するのではなく、テナント物件を借りる場合は、居抜き物件がおすすめです。
今回は、テナント物件を契約してラーメン店を始めるのに居抜き物件がおすすめの理由や、開業資金の金額、テナント物件の選び方のポイントを解説します。
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ラーメン店の開業に居抜きのテナント物件がおすすめである理由
テナント物件を借りてラーメン店を開業する際、テナント物件の状態にまで目を向ける方はあまり多くありません。
ラーメン店を開業する候補となるテナント物件には、大きく分けて「居抜き物件」と「スケルトン物件」があります。
居抜き物件とは、前の店舗の内装や設備、備品などが残されており、引き継いで利用できる物件のことです。
一方スケルトン物件は、内装などを取り払い、骨組みの状態にした物件をいいます。
ラーメン店の開業時に居抜き物件のほうがおすすめの理由は、次のとおりです。
金銭的な負担を減らせる
居抜き状態のテナント物件を選ぶと、内装工事や設備購入のための費用がかかりません。
少しリフォームをしたり、買い足したりすることはあるかもしれませんが、初期費用を大きく抑えられます。
テーブルやイス、厨房などをそのまま利用できるのであれば、一般的な初期費用の半額程度まで抑えられるでしょう。
スケルトン物件を選択すると自分好みの設備をそろえられますが、多額の資金が必要です。
開業までの期間を短縮できる
テナント物件を借りてラーメン店を開業する場合、内装工事をはじめとして厨房機器や排水設備の工事など、多くの工事をしなくてはなりません。
工事期間は、数週間~2か月ほどが一般的です。
その期間はラーメン店の営業ができず、賃料だけがかかってしまうでしょう。
前の店舗もラーメン店であった居抜き状態のテナント物件を借りると、前の店舗の設備をそのまま利用できるため、工事が必要最低限で済みます。
居抜き物件であれば、工事費用を抑えられるだけでなく開業までの流れもスピーディーに進み、コストも時間もカットしてお得に開業することが可能です。
居抜き物件を選ぶ際の注意点
お得にラーメン店を開業できる居抜き物件ですが、前の店舗がラーメン店だったかどうかで、カットできる金額や期間が大きく変わります。
飲食店は、火を扱う、においが発生するなど、身近でありながらさまざまな配慮が必要な店舗です。
たとえば以前の店舗が美容室や学習塾など、ラーメン店どころか飲食店とも関係のないものだった場合は大きな工事が必要となり、居抜き物件を選ぶメリットはないでしょう。
同じ飲食店だったとしても、客層の異なる店舗や提供する飲食物が大きく異なる店舗だった場合は、内装の雰囲気が合わなかったり、厨房の大幅な工事が必要になったりすることがあります。
居抜き物件ならなんでも良いわけではなく、できる限り以前もラーメン店だったテナント物件を選ぶことが大切です。
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テナント物件でラーメン店を開業する際に必要な資金
テナント物件を借りてラーメン店を開業する際には、おもに次の費用が必要です。
物件取得費用(初期費用)
テナント物件を借りる際には、居住用の賃貸物件の契約時よりも多額の初期費用がかかります。
●保証金(敷金)・礼金
●前家賃
●仲介手数料
●火災保険料
●造作譲渡料
上記は一例であり、申込金がかかるテナント物件もあります。
初期費用の目安は、居住用の賃貸物件では家賃の4.5~5か月分ですが、テナント物件では賃料の14か月分です。
たとえば賃料15万円のテナント物件を借りた場合、物件取得費(初期費用)として210万円かかる計算となります。
費用の内訳にある「造作譲渡料」は居抜き物件独自のもので、賃貸借契約に含まれない内装や設備を譲り受けるための費用です。
造作譲渡料の金額にはきまりがなく、前の店舗の経営者の考え方次第であるため、0円で良い物件もあれば、250万円程度かかる物件もあります。
内装・外装工事費用
内装・外装工事費用は、1坪あたり30~50万円が目安です。
たとえば10坪のテナント物件で内装・外装工事をおこなうと、300~500万円程度かかります。
スケルトン物件を借りて一から内装・外装工事をするとなると、これ以上の資金が必要になることもあるでしょう。
居抜き物件であれば、一から工事をする必要がないため、工事費用を抑えられます。
設備費
厨房設備や調理器具をそろえるためには、200万円程度が必要です。
また多くのラーメン店で導入されている券売機の購入には、100万円程度かかります。
居抜き物件であれば、どちらも大幅に節約できる可能性があるでしょう。
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ラーメン店を開業するテナント物件を選ぶ際のポイントとは
ラーメン店をはじめとする飲食店を開業する際には、テナント物件の立地をしっかりと吟味することが大切です。
また居抜き物件を選ぶのであれば、確認しておきたいポイントもあります。
ラーメン店を開業するテナント物件を選ぶ際のチェックポイントは、次のとおりです。
立地
ラーメン店を出店する立地を考える際には集客できるかどうかが大切ですが、駅前や人通りの良い場所にこだわる必要はありません。
集客するためには、客層や店の雰囲気に合った立地を選択することがポイントです。
学生向けのボリュームのあるラーメンを提供するのであれば学生街、家族で楽しめるラーメン店を目指すのであれば住宅街、おしゃれな店舗を作りたいのであれば洗練されたエリアなどをおすすめします。
●客層
●店舗のコンセプトや雰囲気
●独自性や営業時間といった経営戦略
これらを明確にしておくと、より良い立地を選択できるでしょう。
周辺環境
周辺環境のチェックポイントは、1日をとおしての人通りの多さや、競合店の数などです。
昼間は人通りが多いように見えても、夕方以降は閑散としているエリアもあります。
反対に、昼間は人がおらず、夕食時に集客が見込めるエリアもあることでしょう。
また近隣に競合店が多い、もしくは人気店舗が存在するといったケースでは、客足がこちらに向かないおそれがあります。
ラーメン店だけでなく、食事時のライバルとなり得る飲食店全体をチェックすることが大切です。
ただしラーメンが名物のエリアや、有名店が多く立ち並ぶエリアでは、ラーメン好きの観光客の来店が見込めるかもしれません。
立地を選択するときと同様に、客層や店舗の雰囲気、経営戦略をしっかりと考えたうえで、希望に合うかどうかを吟味しましょう。
駐車場の有無と台数
立地や周辺環境によっては、駐車場の有無や台数も大切なチェックポイントです。
大通り沿いでラーメン店を始めたい場合は、車やバイクで来店する方のために駐車場つきのテナント物件を選ぶ必要があります。
しかし空きスペースが目立つと繁盛していないと思われてしまうため、適切な台数・広さであるかどうかを確認することが大切です。
駐車場つきのテナント物件がない場合は近隣のコインパーキングと提携する方法もありますが、費用がかかります。
前の店舗の評判
居抜き物件ならではのポイントとして、前の店舗の評判が挙げられます。
客とのトラブルが多かった、あまりおいしくなかったなどの良くない評判が残っている場合、前の店舗が同業種であればあるほど、評判の払拭は至難の業です。
前の店舗の評判に引きずられ、「今回も期待できないのでは」と避けられるおそれがあります。
どのような評判・口コミのある店だったのか、なぜ閉店したのかをリサーチするようにしましょう。
設備の状態
こちらも、居抜き物件ならではのポイントです。
居抜き物件に残された内装や設備は、新品ではなく中古です。
前の店舗でどれだけ大切に使われていたとしても、経年劣化が生じているおそれがあります。
何年ほど使用していたのか、きちんと動作するのか、修繕は必要ないかなどを確認するようにしましょう。
また同じ飲食店であっても、カフェや中華料理店、ファミリーレストランなど、店舗の種類によって厨房設備の内容や規模が異なります。
希望どおりのラーメンを作れる厨房設備なのかどうか、調理の様子を具体的にイメージしながらチェックすると良いでしょう。
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まとめ
テナント物件を借りてラーメン店を開業する際、居抜き状態の物件を選ぶと、開業に必要な費用や期間を減らせます。
適切な居抜き物件を選んだ場合、一般的な開業資金の半額程度まで抑えることが可能です。
ラーメン店を開業するテナント物件を選ぶ際のチェックポイントとして、立地、周辺環境、前の店舗の評判、設備の状態が挙げられます。
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