店舗賃貸借契約書とは？主な記載事項と注意点を解説

これから店舗や事務所を借りる場合、貸主との間で結ぶ契約内容をよく確認することが大切です。
とくに、店舗賃貸借契約書については、アパートなどの賃貸借契約書とは内容が異なります。
そこで今回は、店舗賃貸借契約書とはどのようなものなのか、主な記載事項と注意点を解説します。

店舗賃貸借契約書とは

店舗や事務所などの契約を結ぶ前には、店舗賃貸借契約書がどのようなものかをチェックしておきましょう。

何のための書類？

店舗賃貸借契約書とは、事業用の店舗を借りる場合に交わす契約書です。
アパートなどの物件を借りている場合、大家さんとの間で賃貸借契約を結びますが、この際に使われるのが賃貸借契約書です。
どちらも、賃貸物件の契約をおこなうための書類ですが、対象の物件が店舗や事務所かアパートかによって、内容が大きく異なります。
「アパートの賃貸借契約に慣れているから店舗賃貸借契約書も問題ない」と思わずに、店舗賃貸借契約書の内容について把握しておくことが大切です。

契約形態の違い

店舗賃貸借契約書にはさまざまな項目が記載されていますが、まず押さえておきたいのは、契約形態の違いです。
店舗賃貸借契約書における契約形態とは、普通借家契約・定期借家契約のどちらかとなります。
この2種類の契約形態のどちらになるかが大切なのは、契約更新や途中解約などについて借主の自由度が異なるためです。

普通借家契約とは

普通借家契約とは、契約時に定められた契約期間満了時に、借主の希望に沿って契約更新がおこなわれるものです。
また、数か月前の告知など、定められたルールに従えば、契約中でも解約が可能になります。
一般的には、契約更新や解約ができる普通借家契約のほうが使い勝手が良く、定期借家契約より多くのメリットがあります。

定期借家契約とは

定期借家契約とは、契約時に定められた契約期間が満了した後は、原則として契約更新ができない契約です。
例として2年間の定期借家契約を結んだ場合、2年後にそのまま店舗を借り続けたいと希望しても、貸主が同意しなければ契約更新はできません。
また、借主の希望で途中解約をしたいと考えても、定期借家契約の場合は原則としてできません。
定期借家契約は普通借家契約より借主の自由度が低いものの、いくつかのメリットがあります。
定期借家契約は、入居者が集まりにくいことから、相場より賃料が低く設定されている場合が多いことがメリットです。
また、契約更新がないため、更新料がかからないこともメリットといえます。

▼この記事も読まれています
学習塾に適したテナント物件や貸店舗とは？立地や構造などのポイントを解説

店舗賃貸借契約書の主な記載事項

店舗賃貸借契約書には、契約形態だけでなく、さまざまな内容が記載されています。
どのような記載事項があるか確認し、チェックする内容を把握しておきましょう。

記載事項①店舗の表示

店舗賃貸借契約書のなかでも対象物件の基本的な情報となるのが、店舗の表示です。
店舗の表示の項目には、所在地・地番・家屋番号などが記載されています。
また、建物構造や床面積のほか、店舗や事務所などの種類についても記載があります。

記載事項②使用目的

店舗賃貸借契約書のなかの使用目的とは、どのような目的で借りるかを記載する項目です。
具体的には、店舗・事務所・倉庫といった内容が記載される部分です。
この使用目的の項目は、許認可などでチェックされるため、間違いがないよう記載しましょう。
また、貸主の意向によっては、特定の目的での使用が許可されない可能性があります。
そのため、あらかじめ貸主に対し、使用が許可される業種について確認することが大切です。
使用目的の制限について確認する場合には、においが出る飲食店、看板の設置、法人登録の可否などもあわせて確認しておきましょう。

記載事項③賃貸借期間

店舗賃貸借契約書のなかの賃貸借期間とは、契約満了までの期間です。
一般的な貸店舗であれば、2～3年に設定されていることがほとんどです。
また、営業する店舗が医療施設や介護施設の場合は、これより長い契約期間が必要になることがあります。
まずは、借主として希望する賃貸借期間を考え、貸主に長期間の契約が可能か検討してもらいましょう。
このほかに、賃貸借期間について確認する場合には、契約更新が自動でおこなわれるかについて確認することが大切です。
普通借家契約では、契約満了時に希望がなければ契約更新がおこなわれますが、特段の手続きなしに自動更新される賃貸物件もあります。
確認なしに自動更新されることに不安があるなら、店舗賃貸借契約書のなかに契約更新は書面でおこなうなどの文言を盛り込むと良いでしょう。

記載事項④賃料

店舗賃貸借契約書のなかには、毎月いくらの賃料が発生するかについての項目があります。
店舗探しの段階である程度賃料について把握していることがほとんどですが、実際に契約を結ぶ前には、妥当な賃料かどうかを確認しましょう。
周辺の似た物件の賃料を調べ、過度に高額である場合は、その根拠について確認してみてください。
また、店舗として借りる物件については、賃料に消費税が課せられることに注意しましょう。
居住用のアパートに消費税は課せられませんが、店舗の賃料は事業の対価となるため消費税の対象です。

▼この記事も読まれています
カフェを開業したい！テナント物件の種類や立地の選び方をご紹介

店舗賃貸借契約書のなかでチェックした注意点

店舗賃貸借契約書には、さまざまな項目が記載されています。
ここからは、とくにトラブルになりやすい項目と注意点を見てみましょう。

注意点①法令上の制限

借りた店舗で始めるビジネスの内容によっては、法令上の制限によりビジネスをスタートできない可能性があります。
したがって、店舗賃貸借契約書のなかに法令上の制限について記載されているならば、自分が始める予定の業種との兼ね合いを確認することが注意点です。
また、店舗賃貸借契約書のなかに法令上の制限についての記載がない場合は、店舗の情報などをもとに自分で確認することが大切です。
具体的には、用途地域で規制対象となる業種ではないか、店舗の間取りが自治体の条例・建築基準法・消防法などに適合しているかを確認しましょう。
自治体ごとに規制が異なる部分があるため、契約前に役場の建築指導課などに相談するのがおすすめです。

注意点②居抜き物件

店舗賃貸借契約書のなかに居抜き物件と記載されている場合、どのような設備があるかを確認することが注意点です。
これから飲食店を始めるにあたり、前の入居者が飲食店である場合、居抜き物件であれば設備にかかる費用を節約できます。
しかし、具体的にどのような設備が残されるかを確認していないと、思わぬ出費に悩むことになりかねません。
場合によっては、内覧時にあった設備がそのまま残るわけではなく、内覧後に運び出される設備があります。
また、残された設備のなかには、故障していたり使い勝手が悪いものがあったりするかもしれません。
このほかに、自分が退去する段階で、設備や内装を残せるかどうかも確認することが注意点です。
自分が居抜き物件として契約していても、退去時に設備や内装をそのまま残せないことがあります。

注意点③原状回復義務

将来的な自分の退去時に居抜き物件として設備と内装を残せるかとともに、どこまで原状回復義務を負うかを確認することが注意点です。
店舗のなかには、壁がなく入居者が自由に間取りを決められるスケルトン物件があります。
スケルトン物件として借りた物件の場合、退去時に同じくスケルトン状態にすることを求められるかもしれません。
スケルトン状態に戻すには工事費用が必要となり、敷金などが充当される可能性がある点に注意が必要です。

▼この記事も読まれています
テナント物件と店舗の違いは？業種や物件の選び方についてもご紹介！

まとめ

店舗賃貸借契約書とは、事業用の店舗を借りる場合に交わす契約書で、普通借家契約・定期借家契約の2種類があります。
店舗賃貸借契約書の主な記載事項は、基本的な情報である店舗の表示・使用目的・賃料などです。
これから始める業種が法令上の制限により禁止されていないか、退去時にはどこまでの原状回復義務があるかなど、注意点もチェックしてみてください。