オフィスの賃料が値上げされるのはなぜ？拒否や交渉の流れをご紹介

賃貸オフィスを借りていると、更新のタイミングなどで賃料の値上げを打診されることがあります。
その際、オーナーがなぜ賃料を値上げしたくなるのかを知っておけば、賃料の交渉もしやすくなるでしょう。
今回は、借りているオフィスの賃料が値上げされるのはなぜなのか、値上げは拒否できるのか、賃料を交渉するための流れについてご紹介します。

オフィスの賃料が値上げされるのはなぜなのか

基本的に、賃貸オフィスのオーナーが何の理由もなしに値上げを要求することは少ないでしょう。
なぜなら、賃貸物件の契約については、貸主のほうが権利が弱く、正当な事由なしに値上げを要求できないためです。
そのため、賃料の値上げを拒否する前に交渉の余地がないか、理由を考えてみる必要があります。

オフィスの賃料が値上げされる理由

オーナーがオフィスの賃料の値上げを考える理由には、たとえば物価の上昇などが挙げられます。
物価が上がると、建物の管理などにかかる維持費も値上がりするため、従来の賃料では不足する可能性が高いです。
また、地価の上昇などによって固定資産税が値上がりし、税金による出費が増えることもあります。
さらに、周辺の家賃相場と比べ、そのオフィスだけ賃料が低く設定されているケースでも、賃料が値上げされることがあるかもしれません。

賃料の交渉は借賃増減請求権に基づき可能

オーナーから賃料の値上げを打診される理由は、借賃増減請求権と呼ばれる権利が存在するためです。
借賃増減請求権は、借地借家法第32条によって定められた権利であり、オーナーからだけでなく借主側からも家賃の交渉を請求できます。
そのため、賃料は常に固定されているわけではなく、状況に応じて変動する可能性があります。

賃料の値上げには正当な事由が必要

オーナー側から賃料の値上げを交渉できる権利があるからといって、無条件に値上げできるわけではありません。
不当な家賃の吊り上げを防ぐため、オーナーが賃料を値上げするには、正当な事由が必要とされています。
裏を返せば、正当な理由に基づく賃料値上げの交渉を一方的に拒まれると、オーナー側も対応に困ってしまうのです。
賃料の値上げを要求できる正当な事由には、周辺相場との比較で過度に家賃が低いケースがあります。
また、固定資産税や市場の経済状況の変化なども、賃料を値上げする根拠にすることが可能です。
ただし、これらの変化が根拠になり得るのかについては精査が必要です。
一方で、契約の特約として賃料の増額が禁じられているのであれば、増額の交渉はできません。

▼この記事も読まれています
学習塾に適したテナント物件や貸店舗とは？立地や構造などのポイントを解説

オフィスの賃料の値上げは拒否できるのか

オフィスの賃料の値上げを打診されたとき、借主側が拒否できるかどうかは契約によって異なります。
基本的に、オーナーは正当な根拠に基づいて、値上げ交渉を持ちかけてくるため、拒否できるケースでも、一方的に断るのは望ましくありません。
そういったことが引き金となって、オーナーとの関係が悪化すると、さまざまなトラブルの可能性があるので注意が必要です。

賃料の値上げの拒否に関わる契約形態

オフィスの賃料の値上げを拒否できるかは、契約形態によって異なります。
契約形態が普通借家契約のとき、賃料は新規賃料と継続賃料の2種類です。
新規賃料は、新しく契約を結ぶときに示される適正価格であり、価格に応じて借主は契約を拒否できます。
継続賃料は、契約を更新するときにオーナーと借主の合意によって成り立つ賃料です。
そのため、値上げを要求されることもありますが、借主は提示された賃料を拒否する権利を持ちます。
契約形態が定期借家契約のケースでは、契約期間満了のたびに新規賃料で契約を結び直さなければなりません。
したがって、借主がそのオフィスを引き続き利用したいときは、オーナーが提示する賃料を受け入れざるを得ないケースもあります。
契約内容は、個別の契約ごとに異なるため、今後値上げに関するどのような可能性がありそうかも含めて確認しておくことが大切です。

賃料の値上げを拒否するときの注意点

普通借家契約であれば、借主には賃料の値上げを打診されたときに拒否する権利があります。
ただし、オーナー側に正当な事由があるときは、必ず協議に応じなければなりません。
そのため、「値上がりした賃料を支払いたくないから」といった理由で、一方的に拒否できない点に注意する必要があります。
また、継続賃料は、オーナーと借主双方が合意しなければ、勝手に値上がりはしませんが、あまりに協議が難航するようであれば、訴訟に至る可能性があります。
さらに、賃料の値上がりを不服として不払いなどの対応を続けていると、最終的に立ち退きを要求される可能性があるので注意しましょう。
そのため、提示された賃料が適切なのか気になる場合には、不動産会社などの専門家に相談しながら交渉するのがおすすめです。
また、交渉が難航してトラブルになるのが予見されるときは、なるべく早めに弁護士に相談するようにしましょう。

▼この記事も読まれています
カフェを開業したい！テナント物件の種類や立地の選び方をご紹介

オフィスの賃料に関する交渉の流れ

オフィスの賃料の値上げを求められた際、スムーズに対応するためには、交渉の流れを知っておくのがおすすめです。
基本的には、値上げを打診されて根拠について検討し、値上げを承諾するか拒否するかを決めることになります。
もし、合意が取れないときは訴訟になる可能性もあるため、なるべくしっかり話し合うようにしましょう。

値上げの理由を聞いて正当性を調査する

オフィスのオーナーから賃料の値上げを打診されたら、まずオーナーの言い分をよく聞く必要があります。
賃料の値上げについて、正当な根拠があるのかデータの提示を求めると良いでしょう。
社内会議で賃料の値上げについて議論するときも、オーナーから渡された資料やデータが必要になります。
そして、現在借りているオフィスや周辺の似た物件に関する情報を自社でも集め、値上げの正当性を検討しましょう。
どのような根拠や法律に基づいて、賃料の値上げが要求されているのかを把握できていれば、検討もスムーズになります。

借主側の事情を整理して結果を判断する

賃料の交渉においては、オーナー側だけでなく借主にも言い分や事情があるでしょう。
そのため、拒否するのであれば、なぜ承諾できないかを整理してまとめる必要があります。
なぜなら、事情をいわずに交渉を突っぱねると、オーナーとトラブルになりかねないため、オーナーに納得してもらえるような資料作りが求められるのです。
たとえば、自社の経営状況や売上次第では、値上げに応じるのが難しいこともあるでしょう。
そのような場合には、そういった情報を資料でまとめて、オーナーに要望を伝えると良いでしょう。
このように、客観的なデータを参照し、オーナーと借主双方の事情を汲んだうえで拒否するかどうかを判断することが大切です。

合意が形成できなければ調停や訴訟になる

オフィスの賃料交渉で、オーナーと借主の合意が形成できなければ、裁判所に調停が申し立てられます。
その際、調停を申し立てるのは、オフィスの賃料に関する交渉を持ちかけた側です。
そのため、値上げを打診されたケースでは、オーナー側が申し立てることになるでしょう。
もし、この調停でも問題が解決しないのであれば、お互いに弁護士を立てるなどして訴訟をおこなうことになるでしょう。
ただし、訴訟まで至ると費用負担がかさむため、できる限り早めに合意を形成するのが望ましいです。

▼この記事も読まれています
テナント物件と店舗の違いは？業種や物件の選び方についてもご紹介！

まとめ

オフィスの賃料が値上げされるときは、物価の上昇など何かしらの理由があるケースがほとんどです。
ただし、借主は、交渉で提示された値上げ後の家賃を拒否する権利を持っています。
その際、一方的に値上げを拒否するとトラブルになるため、まずは交渉してお互い納得のいく選択をするのが良いでしょう。