賃貸オフィスの入居審査でチェックされるポイントは？落ちるケースも解説

賃貸オフィスを探す際、最も重要なステップの一つが審査です。
スムーズな契約への第一歩となるよう、審査項目や注意点を確認しておきましょう。
この記事では、賃貸オフィスの審査項目と審査に落ちやすいケース、通過するためのポイントを解説します。

賃貸オフィスにおける審査の項目や基準

オフィスの入居申し込みをしても、審査に通らなければその物件を借りることはできません。
では、審査ではどのような点がチェックされているのでしょうか。
審査の基準はオーナーによって多少異なるものの、一定の共通項があります。
はじめに、賃貸オフィスの入居審査で一般的にチェックされる主な項目について解説します。

信用調査

入居審査の際には、民間の信用調査会社が提供する評価スコアを参考にするケースがあります。
この評価スコアは、企業の業績、財務状況、事業内容、設立年数など、さまざまな項目を総合的に分析し、○○点満点中○○点といった形で数値化されたものです。
すでに調査を受けたことのある企業であれば、信用調査会社のデータベースに情報が蓄積されており、審査担当者はそのデータをもとに信頼性や安定性を判断します。

決算報告書の情報

企業の財務状況を確認するために、入居申し込み時に決算書の提出を求められることがよくあります。
これは、オーナー側がその企業に継続的な賃料支払い能力があるかを判断するための重要な資料です。
具体的には、売上や利益の推移や負債の状況、自己資本比率などがチェックされます。
これらの情報をもとに、オーナーや管理会社は維持費の支払い能力があるかどうかを判断します。

使用方法や業種

オフィスとひとくちに言っても、企業によってその活用方法はさまざまです。
たとえば、一般的な事務所として使用する企業もあれば、来客が多い営業拠点として使うケース、あるいはスタッフが常時出入りするコールセンターやクリエイティブ系の制作オフィスとして使う場合もあります。
そのため、オーナーや管理会社は入居希望者の業種や事業内容、オフィスの使用目的が、自身の物件の環境と適しているかどうかを重視して審査をおこないます。

連帯保証人

通常、賃貸オフィスの契約では連帯保証人を1名立てることが一般的ですが、入居希望者の信用度や財務状況、業種などに応じて、連帯保証人の人数を2名に増やすよう求められる場合もあります。
とくに、新設法人や業績が安定していない企業など、支払い能力に不安があると判断された場合には、その傾向が強まると考えておきましょう。
また、近年では保証人の代わりに保証会社の利用を条件とする物件も増えており、審査では「保証会社と契約できるか」「保証会社が申込者を受け入れるか」も重要な判断材料となっています。

企業の将来性

企業の支払い能力はもちろんのこと、今後の成長性や経営の安定性も重視されます。
現在は家賃を滞りなく支払える状況でも、将来的に業績が悪化し、支払いが困難になる可能性があると判断されれば、審査に通らないこともあります。
短期間で退去されたり家賃未払いが発生したりすれば、オーナーにとっては損失となるため、事業の継続性と将来性に不安がないかどうかも、重要な審査基準となっているのです。

▼この記事も読まれています
学習塾に適したテナント物件や貸店舗とは？立地や構造などのポイントを解説

賃貸オフィスの審査に落ちるケースもある！その理由とは

審査基準がわかったところで、どのような企業が審査に落ちやすいのでしょうか。
ここからは、賃貸オフィスの審査に落ちる可能性が高いケースについて解説します。

開業してから日が浅い

個人で開業した場合、開業から約3年が経過するまでは入居審査が厳しくなる傾向があります。
これは、事業としての実績や信用がまだ十分に積み上がっていないためです。
ただし、保証会社を利用することで審査に通る可能性は高まります。
また、審査時には前職の経歴もチェックされることがあり、とくに開業した業種と前職の業種に関連性があるかどうかがポイントになります。
全く異なる分野への転身の場合、事業の継続性に対して懸念を持たれる可能性があるため注意が必要です。
法人として開業した場合も同様に、設立から1年未満の間はオフィス賃貸の審査が通りづらいといえます。
こちらも保証会社を利用することで審査通過の可能性はありますが、創業間もない企業では決算書の提出が難しいため、代替資料の提出を求められるケースが一般的です。
具体的には、事業計画書、法人名義の銀行通帳の写し、資金繰り表などの提出が必要になることが多く、これらを通じて事業の将来性や資金の流動性が重視される傾向にあります。
信頼性をアピールする資料をしっかり用意しておくことが、審査通過のカギとなります。

資本金が少ない

法律上、資本金は1円からでも会社を設立できますが、一般的には300万円以上あった方が入居審査に通りやすくなります。
一方で、資本金が少ないと「経営体力が弱いのでは」と不安視されやすく、物件によっては審査を通過できないこともあります。
希望するオフィスの契約をスムーズに進めたい場合は、まず資本金の増額を検討し、企業の基盤を整えることが重要です。

債務超過である

会社が債務超過の状態にある場合、賃貸オフィスの入居審査は非常に厳しくなります。
債務超過は、企業の財務状況が不安定で、家賃の支払い能力にも懸念があると受け取られるためです。
とくに、決算書の内容を重視するオーナーや管理会社の場合、審査に通るのは難しいと考えておいた方が良いでしょう。

▼この記事も読まれています
カフェを開業したい！テナント物件の種類や立地の選び方をご紹介

賃貸オフィスの審査を通りやすくするポイントは？

ベンチャーやスタートアップ企業は実績や信用度がほとんどないため、入居審査に通りづらい傾向にあります。
しかし以下の点を意識することで、賃貸オフィスの入居審査が通りやすくなる可能性があります。

必要書類をきちんと準備しておく

賃貸オフィスの審査にあたって、いくつか書類が必要になります。
書類が不足していたり、提出期限に遅れたりすると、審査に悪影響を与えるだけでなく、全体的な印象も悪くなります。
これにより、審査結果に影響を及ぼす可能性があるため、必要な書類は事前に確認し、期限内に提出することが大切です。
必要書類には、申込書や会社の登記簿謄本、印鑑証明・実印、会社案内、決算書、連帯保証人の所得証明書などがあります。
必要書類は不動産会社やオーナーによって異なるため、事前に確認しておくようにしましょう。

企業の信用度を高める

企業の信用度は、民間の信用調査会社によって評価されることが多く、評価項目としては以下が挙げられます。

●設立年数
●財務状況
●資本現況
●規模
●損益
●経営者
●企業活力

評価点数は、企業の情報を積極的に公開するほど上がりやすいと言われています。
評価点数が下がる大きな要因は利益の激減であり、前年度よりも業績が悪化した企業は評価点数も下がってしまう可能性があります。

内覧時から良い印象を与える

会社の業績が安定していても、経営者の態度や行動が不適切だと、入居審査で不利になることがあります。
入居審査は内覧時から始まっていると考え、礼儀正しい態度で臨むことが大切です。
清潔感のある服装を心掛けるとともに、過度な交渉や要求は印象を悪くするため控えるようにしましょう。

▼この記事も読まれています
テナント物件と店舗の違いは？業種や物件の選び方についてもご紹介！

まとめ

賃貸オフィスの入居審査は、企業の信用度や財務状況、業種、使用目的などを基におこなわれます。
審査に通るためには、必要書類をしっかり準備し、情報を積極的に公開するなどして、企業の信用度を高めることが重要です。
また、内覧時の態度や服装も審査に影響するため、清潔権のある服装で礼儀正しく臨みましょう。