居抜き物件のトラブルとは？原状回復・設備面・廃棄物の観点から解説！

居抜き物件は前入居者が所有していた設備をそのまま使えるため、店舗経営をする方にとっては大きなメリットが得られます。
しかし、トラブルが多い事例でもあるので、契約時には慎重にならなければなりません。
そこで今回は、居抜き物件のトラブルについて、原状回復・設備面・廃棄物の観点から解説します。

居抜き物件の原状回復にまつわるトラブル

居抜き物件には、原状回復にまつわるトラブルが付きものです。
物件を契約するときには、以下の注意点を押さえておきましょう。

退去時の原状回復はスケルトン状態までおこなう

居抜き物件を退去するときには、原則として原状回復の義務があり、スケルトン状態への原状回復が必要です。
自分が入居したときの状態ではなく、前入居者が契約したときの状態に戻す必要があります。
前入居者が居抜きで退去したのはあくまで「例外」となっており、次の入居者が退去するときに原状回復を求められるのが一般的です。
ただし、契約内容によっては、前入居者が残した内装や設備は撤去しなくて良いケースもあります。
原状回復の有無や範囲は各物件によって異なるので、事前に契約書を確認しておきましょう。

居抜きで売却したいときは家主から承諾が必要

入居者のなかには、居抜き物件をそのまま売却したい方もいるはずです。
そのようなケースでは家主から許可を得る必要があり、借主の意思で勝手にはできません。
しかし、家主によっては、居抜きで売りたくないケースもあるため、許可を得られない可能性もあります。
許可が下りなかったときは退去時にトラブルになりやすいので、契約書を事前に読み込んでおくほか、家主との関係性も慎重に築いていきましょう。

原状回復の工事業者は指定されている可能性もある

テナントによっては、原状回復時の工事業者が指定されているケースがあります。
工事業者を自由に選べない可能性があるので、自分の物件ではどうか、退去前に確認しておくことが大切です。
工事にかかる費用を抑えたい方は、賃貸借契約書を再度確認してみましょう。
原状回復の範囲をチェックすれば、不要な工事も見つけられるはずです。
無駄を省くためにも、不要な工事はできる限りなくすよう交渉してみることをおすすめします。

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居抜き物件の設備にまつわるトラブル

居抜き物件には、原状回復にまつわるものだけでなく、設備面に関するトラブルも多いです。
入居後に失敗したと後悔しないように、あらかじめ起こりやすいトラブル事例とその対策を知っておきましょう。
居抜き物件の入居時に発生する設備トラブルは、主に以下の3つです。

譲渡品リストと実際の設備内容が異なっていた

居抜き物件の入居時には、譲渡品リストを受け取ります。
しかし、実際に物件を見てみると、リストに載っていなかった設備を譲渡してしまうケースもあるので注意が必要です。
入居時の譲渡品は多く、リストの作成に手間がかかるケースもありますが、誤りや認識のないよう契約前には入念な確認が必要です。
リストと実際の設備が異なっていると、退去時の処分費用で揉める可能性も出てくるので注意しましょう。
トラブルを未然に防ぐためには、リストに譲渡品のメーカーや品番・個数などを細かく明確しておくことが大切です。

故障した設備を譲渡してしまった

居抜き物件の入居によくあるトラブルとして、故障した設備を譲渡してしまったケースが挙げられます。
このようなケースでは、修理費をどちらが負担するかで揉めるおそれがあるでしょう。
とくに、排水管の詰まりやリース品の引き継ぎには注意が必要です。
トラブルを回避するためには、譲渡する設備の状態や動作の確認を徹底する必要があります。
また、リース品に関しては、支払いが残っていないかなど現状をチェックしましょう。
居抜き物件を契約するときは、借主と貸主双方の立ち会いで設備の状態を確認することが大切です。
お互いが納得してからでないと、契約後にトラブルが起きる可能性があります。

近隣からクレームを言われた

設備の音がうるさいなど、近隣からクレームを言われるケースも多く、そのようなケースではトラブルに発展しがちです。
近隣からクレームが来やすい事例には音や煙・においなどがあるので、事前に周辺状況を確認しておきましょう。
何も情報がないまま店舗経営を始めてしまうと、トラブルに巻き込まれる可能性があります。
トラブルを未然に防ぐためには、近隣住民の様子や周辺環境の注意点をあらかじめ把握しておくことが重要です。
居抜き物件のトラブルに巻き込まれてしまうと、高額な損害賠償を請求されるおそれもあるので注意しましょう。
店舗を契約するときは、あらゆるリスクを想定し、対策を考えてから手続きすることをおすすめします。

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居抜き物件の廃棄物にまつわるトラブル

居抜き物件では、廃棄物にまつわるトラブルが多発しています。
事前に対策していないと責任を追及される可能性もあるので注意が必要です。
以下の事例が廃棄物に関するトラブルの代表となっているので、入居前に確認しておきましょう。

不用品を適切に処理せず退去してしまった

前入居者が廃棄物を適切に処理せずに退去してしまうと、家主や次のテナントが廃棄物による悪臭への対応に追われる可能性があります。
廃棄物が発見されたタイミングによっては、次のテナントが処分費用を負担しなければなりません。
トラブルを防ぐためには、契約前に内装や設備の状態を徹底的に確認する必要があるでしょう。
そして、具体的な取り決めを造作譲渡契約書に明記しておくことがポイントです。
廃棄物処分に関する責任者や費用負担の割合、違反したときの処置などを明確に定めておくと良いでしょう。

廃棄物から悪臭などが出てしまうと近隣トラブルにもつながる

居抜き物件の廃棄物から悪臭が出てしまうと、近隣トラブルにつながるおそれがあります。
廃棄物の処分費用だけでなく、近隣への賠償金なども負担せざるを得ないため、入念な対策が必要です。
これらのトラブルを未然に防ぐためには、明け渡しの条件をしっかりと確認しておく必要があります。
不明点があったときは、曖昧にせず貸主に尋ねるようにしましょう。

造作譲渡契約書に不備がある

造作譲渡契約書は、前入居者と新しい入居者との間で締結される契約です。
前入居者が残した内装および設備を譲渡するために作成しますが、この書類に不備があるとトラブルにつながる可能性があります。
入居時には、原状回復に関する費用や手続きを十分に確認し、明確な取り決めをおこなうことが重要です。
話し合いが難航する可能性があるときは、仲介業者に依頼するのも良いでしょう。
造作譲渡契約書を作成するには時間や労力がかかるため、それらを省けるのは大きなメリットです。
あらゆるリスクを想定して書類を作成すれば、不動産取引もトラブルなく安全に進められるでしょう。
居抜き物件を契約するときは、原状回復・設備・廃棄物に関するトラブルを想定したうえで手続きをおこなうことをおすすめします。

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まとめ

居抜き物件の退去時にはスケルトン状態まで原状回復が必要ですが、それを理解していないとトラブルになる可能性があります。
また、譲渡品リストと実際の内容が異なるケースも多く、処分費用の負担などで貸主と揉めるおそれがあるでしょう。
さらに、前入居者が廃棄物を適切に処理せずに退去してしまうと、家主や次のテナントが廃棄物による悪臭への対応に追われる可能性があるので注意が必要です。