テナント物件で歯科医院を開く際の条件は？契約の注意点を解説

テナント物件を借りて歯科医院を開設する場合、どのような条件のもと、どう物件選びをしたらいいのか気になるかと思います。
そこで今回は、物件選びをおこなう際に重要視すべき条件について解説していきます。
また、歯科医院を開業するにあたり、重要な立地や契約の注意点にも触れているので、今後の参考にしてみてください。

テナント物件で歯科医院を開設する際の立地選び

立地は歯科医院を開設するうえで大切な条件です。
以下で選び方について解説します。

コンセプトに合わせる

歯科医院といっても、コンセプトはそれぞれ異なります。
たとえば子どもの矯正をメインにしている、ホワイトニングをはじめとした審美歯科にこだわっているなどです。
これらのコンセプトに応じて、ベストな立地はどこかを考えてみましょう。
子どもの矯正の場合、子どもをターゲットにしているため、学生が多いエリアのテナント物件を探すと良いでしょう。
子どもが比較的集まりやすい立地ならベストです。
また、審美歯科にこだわりがあるなら、美意識が高い女性が集まるエリアを探すのがおすすめです。
若い女性が多い商業施設の近くを中心に、テナント物件を探してみると良いでしょう。
コンセプトによって選ぶべき立地条件は異なるので、どのような診療スタイルなのかを考えたうえで検討してみてください。

競合が多いからといって諦める必要はない

選んだエリアに競合が多いと、歯科医院を開業しても結果を出せないのではと不安に感じてしまいがちです。
しかし、仮に競合が多くても、必ずしも失敗してしまうとは限りません。
むしろ競合が多いエリアは歯科医院のニーズが高まっており、患者数に対してクリニックの数が追い付いていないパターンもあります。
常にクリニックが混雑しており、予約が取りにくい状況が続いている場合は、競合が多い場所で開業しても成功する可能性があります。
反対に、競合の数に対して患者数が少ないと、そのエリアにあるテナント物件を選ぶのはリスクが高いです。
あくまでも競合の状況次第で左右されます。

集患力を意識する

立地はとても大切な要素ですが、物件選びで大切なのは集患力にも注意しなくてはなりません。
たとえば医院の場所が1階にある場合と2階にある場合では、歩行者からの見え方が異なります。
一般的には1階のほうが見えやすくなりますが、場所によってはかえって目立ちにくく、2階のほうが集患力が高い場合もあるでしょう。
また、歯科医院の場合は床に配管が通っていないと治療ができません。
立地だけではなく、天井の高さは十分にあるか、配管をとおせるかなど、さまざまな条件をチェックする必要があります。

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テナント物件で歯科医院を開設する場合に重要な条件

テナント物件で歯科医院を開設する場合、どのような条件が重要なのでしょうか。
以下で詳しく見てみましょう。

テナントの面積

歯科医院を開設するうえで、そのテナント物件の面積が十分にあるかをチェックしましょう。
治療や診察をおこなう場所のため、診察室やレントゲン室などが必要なのはもちろん、受付や待合室などにもスペースが必要です。
また、なかにはカウンセリングルームを設けるクリニックもあります。
これらを導入するためには、やはりある程度の面積が必要不可欠です。
まずはクリニックの規模やコンセプトなどに合わせて、必要な面積がどの程度かを考えてみましょう。
また、同時にレイアウトも考えなくてはなりません。
レイアウトによって治療効率や居心地の良さなどが左右されるため、動線を確保するためにもチェックしましょう。

賃料相場

テナント物件の賃料相場を必ず確認しましょう。
賃料相場が確認できないと、資金計画を立てられません。
また、立地によっても賃料相場は異なるため、気になるエリアが見つかったら相場をチェックする癖を付けましょう。
賃料相場を把握できたら、予算内で物件を借りれそうか考えてみてください。
もし予算を超えてしまう場合は、面積やレイアウトを見直したり、別のエリアで物件を探したりするしかありません。

初期費用を計算する

開業のためにはテナント物件の契約だけではなく、さまざまな初期費用がかかります。
たとえば医療設備を購入したり、スタッフを募集して人件費を支払ったりなどです。
基本的に歯科医院の開設にはコストがかかるため、まずはかかる初期費用を計算しましょう。
経済的に経営を成り立たせるためには、費用と予算のバランスを取るのが重要です。
予算オーバーにならないよう、削れるコストはカットを目指しましょう。
たとえば商業施設近くのテナントは、もともと周辺の人通りが多いため、広告宣伝費を抑えられます。
ケースバイケースで費用をカットし、予算とのバランスを取りましょう。

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テナント物件を契約する際の注意点

クリニック開設の際に物件を契約する場合、どのような注意点を意識すると良いのでしょうか。
以下で詳しく見てみましょう。

定期借家と普通借家契約いずれかを選ぶ

賃貸借契約には、定期借家と普通借家契約があります。
普通借家契約は、貸主は正当な理由がない限り、借主に賃貸契約の解除を言い渡せません。
主にマンションやアパートなど、一般的な賃貸物件で結ばれている契約です。
また、定期借家は2000年から施行されている仕組みであり、一般的にはあまり知られていません。
仕組みとしては、一定の契約期間内だけテナントを借りる方法となっています。
そのため、あくまでも一時的にその場所で経営したい場合に向いているでしょう。
どちらも一長一短のため、定期借家と普通借家契約どちらが優れているとは言えません。
あくまでも経営方針に合わせて、ベストな形を選択しましょう。

敷金償却について認識しておく

物件概要書に敷金償却と記載がある場合、退店時に敷金や保証金などから償却分を差し引いた金額を受け取れます。
敷金償却ではなく、契約時償却と記載されているケースもあるため、表記がある箇所面を確認しておきましょう。
また、償却と記載があった場合は、どの程度の金額なのかもチェックしてください。
ほとんどの場合、償却期間は2か月程度です。
償却された金額は自由に使えますが、金額が大きいと退店時に戻ってくる資金は少なくなります。
注意点として、条文に記載されている内容を確認しないと、問題が起こるリスクがある点です。
確認不足が原因でトラブルにならないよう気を付けてください。

原状回復工事の範囲は契約内容によって異なる

原状回復は、退去時に必要な作業となります。
物件を契約した際に必須となる原状回復ですが、どの程度のレベルまで工事がおこなわれるのかは、契約内容によって異なります。
ただし、一般的にクリニックの開設を目的にテナントを借りる場合、事業者同士で契約を結ぶ形になるでしょう。
そのため、退去時にはスケルトン戻しをするルールになっているのがほとんどです。
基本的にはもともと借りたときの状態に戻すように原状回復工事をおこないます。
そのため、費用相場としては坪単価3万円程度かかると考えたほうが無難です。
もし退去時に請求される金額がイメージできない場合は、契約前に確認してみるといいでしょう。
また、もともと医療用のテナントだった場合は、ある程度内装の状態を残しておくケースもあるため、費用が安くなる場合があります。
あくまでも借りるテナントの状況や契約内容によって左右されるので注意してください。

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まとめ

テナント物件を借りて歯科医院を開設する場合、立地や集患力などを考慮したうえで物件を探しましょう。
契約の際の注意点として、原状回復工事の費用や敷金償却について把握するのが大切なので、忘れないように気を付けてください。