居抜き物件の造作譲渡とは？トラブル事例やトラブルの防止ポイントを解説

飲食店などを始める場合、居抜き物件で賃貸借契約を結ぶことがあります。
この居抜き物件における注意点となるのが、造作譲渡におけるトラブルです。
そこで今回は、居抜き物件における造作譲渡とはどのようなものなのか、実際に起こりやすいトラブルの事例とトラブルを防止するポイントを解説します。

居抜き物件の造作譲渡とは

トラブルを回避して店舗をオープンしたいならば、まずは造作譲渡がどのようなものかチェックしてみましょう。

造作譲渡とは

造作譲渡とは、新しい入居者が前の入居者から造作を譲り受けることを指します。
造作とは居抜き物件における後付けの内装・設備を意味し、居抜き物件においてはこの造作の所有権は入居者にあるのが一般的です。
そもそも、店舗として使われる賃貸物件には、スケルトン物件・居抜き物件の2種類があります。
スケルトン物件とは、造作に該当する内装・設備がすべて取り払われた状態のもので、入居者がゼロから店舗を作り上げる必要があります。
一方で、居抜き物件とは、前の入居者が購入し使用していた造作が残された状態のものです。
居抜き物件では、内装・設備といった造作について、前の入居者と新しい入居者とのあいだで話し合いがおこなわれ、その内容に応じておこなわれるのが造作譲渡です。

居抜き物件で造作に該当するものは？

居抜き物件で前の入居者が購入したものだけが、造作譲渡の対象になります。
飲食店を例にとると、具体的に造作に該当するのは、厨房機器・テーブル・椅子などです。
このほかに、前の入居者が工事をおこない作った内装壁・カウンターなども、造作となります。
ただし、前の入居者が契約する以前から存在していた基本的な内装は、造作譲渡の対象ではありません。
造作に含まれないものは、基本的な壁とドア・トイレなどです。
こうした造作譲渡以外の設備は、大家さんが所有する不動産付帯設備とよばれます。
居抜き物件の状況によっては、どこまでが造作でどこからがもともとあった設備かわかりにくいことがあります。
あいまいなまま賃貸借契約を結ぶのではなく、賃貸借契約前に確認することが大切です。

造作譲渡のメリット

前の入居者から内装・設備を譲り受ける造作譲渡をおこなうと、スケルトン物件をゼロから店舗に作り上げるためのコストを節約できることがメリットです。
前の入居者との話し合いの結果、造作譲渡がうまく進めば、初期投資を減らせることから店舗をオープンしてすぐに利益を得られる可能性があります。
また、スケルトン物件をゼロから作るためには丁寧な計画と大規模な工事が必要ですが、こうした時間を経営戦略にあてられることもメリットです。

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居抜き物件の造作譲渡でよくあるトラブル事例

居抜き物件における造作譲渡には、コストと時間を節約できるメリットがあります。
しかし、さまざまなトラブルが発生するリスクには注意が必要です。

トラブル事例①設備の所有者がわからない

居抜き物件には、造作譲渡の対象となるものだけでなく、大家さんの所有物である不動産付帯設備があります。
前の入居者が自己負担で工事をおこなった設備については造作譲渡の対象ですが、所有者がわからない設備をめぐるトラブルには注意が必要です。
所有者がわかりにくい設備の代表として挙げられるのが、室内のエアコンです。
居抜き物件のエアコンは、大家さんがあらかじめ設置しているものと、前の入居者が設置しているものの2種類があります。
居抜き物件の賃貸借契約前に内覧をしたタイミングでエアコンの存在を確認していたとしても、それが前の入居者の持ち物である場合、入居後にあるはずのエアコンが撤去されているかもしれません。

トラブル事例②譲渡された設備が壊れていた

前の入居者から設備を譲渡された場合、当然ながら正常に稼働すると思い込みやすくなります。
しかし、実際に入居後に設備を使ってみたら、うまく稼働せず壊れていることが判明する場合があります。
とくに、店舗をオープンする場合には、安全と衛生に大きな影響をおよぼす給排気、空調のトラブルに注意が必要です。
譲渡された設備が壊れていたとしても、新製品の購入とは異なるため、前の入居者が修理代を負担することはほとんどありません。
店舗のオープン間際に譲渡された設備が壊れていたとわかった場合には、店舗経営に大きな影響が出ることも考えられます。

トラブル事例③譲渡対象だと思ったら違った

多くの設備を一括して造作譲渡する場合、よくあるトラブル事例が譲渡対象の確認不足です。
厨房設備の一式を譲渡してもらえると思っていたら、実際に残されたのは厨房設備の一部であることは珍しくありません。
前の入居者と新しい入居者とでは、当然と考える認識に大きな隔たりがあります。
とくに、有償で設備を譲り受けていると、譲渡対象を確認していなかった場合、無償の譲渡とは異なり大きなトラブルに発展することが考えられます。

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居抜き物件の造作譲渡でトラブルを防止するポイント

居抜き物件の造作譲渡には、さまざまなトラブル事例があります。
トラブルの具体的な内容だけでなく、トラブルを防止するポイントも押さえましょう。

ポイント①付帯設備表をチェックする

特定の設備について所有者を確認する場合、思い込みで判断するのではなく、付帯設備表をチェックすることがトラブル防止のポイントです。
付帯設備表とは、大家さんの所有物である不動産付帯設備を一覧にしたものです。
居抜き物件で所有者が判断しにくいエアコンを例にとると、付帯設備表にエアコンなしと記載されていれば、内覧時にエアコンがあったとしてもそれは前の入居者の所有物となります。
前の入居者の意向によっては、エアコンを造作譲渡せず転居先に移動することがありますので、注意しましょう。

ポイント②譲渡設備は実際に稼働させてみる

譲渡された設備が故障していると大きなトラブルになるため、造作譲渡の契約を交わす前には、実際に設備を稼働させてチェックすることがポイントです。
うまく稼働しない場合には、必要に応じて修理を求めるなど話し合いが可能になります。
換気扇・エアコン・ガス機器などは、稼働するだけでなく、十分にその性能を発揮できるか確認することも大切なポイントです。
換気扇や給排気口は調理時に煙をうまく排出できるか、エアコンから温風と冷風が出るかなど、本格的に店舗をオープンさせてからトラブルに気がつくことがないよう、あらかじめよくチェックしておきましょう。

ポイント③リース品とレンタル品を確認する

前の入居者のなかには、自己負担で購入した設備とリース品・レンタル品を混同してしまう方がいらっしゃいます。
リース品・レンタル品を自分の所有物と認識したまま造作譲渡されてしまうとトラブルになるため、あらかじめ確認することがトラブルを防止するポイントです。
リース品・レンタル品である可能性が考えられるのは、大型の厨房機器・レジ設備・音響機器のほか通信機器などです。
こうした機器については、レンタル会社のシールなどが貼られていないか現状を確認してみると良いでしょう。
万が一、リース品・レンタル品を前の入居者から譲り受けてしまった場合には、リース会社やレンタル会社に相談のうえ、該当機器を買い取ったり新たに契約を結んだりするのがおすすめです。

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まとめ

造作譲渡とは、前の入居者の所有物である内装・設備を譲り受けることを指します。
造作譲渡にはコストと時間を節約できるメリットがありますが、譲渡された設備が壊れていたり譲渡対象が認識と違っていたりした場合、トラブルに発展することがあります。
付帯設備表を見ることや設備の稼働チェックなどが、造作譲渡におけるトラブルを防ぐポイントです。