事業用不動産を売却するときの流れとは？売却を成功させるポイントも解説

事務所や店舗などで使用している不動産を売却するときは、どのような手続きになるのか事前に把握しておくとスムーズに進めることができます。
本記事では、事業用不動産を売却するときの流れやかかる税金と費用、売却を成功させるポイントについて解説します。
事業用不動産の売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

事業用不動産を売却するときの流れとは？

事業用不動産は、不動産会社の仲介で売却する方法、不動産会社に買取を依頼する方法、セール＆リースバックを利用して使用し続けながら売却する方法などがあります。
この章では、仲介で売却する際の流れを解説します。
仲介で売却する際の流れは、以下の4ステップです。

●不動産会社に査定を依頼
●売却活動
●売買契約を締結
●決済・引渡し

それぞれの手続きの詳細を見ていきましょう。

①不動産会社に査定を依頼

事業用不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼して買主を探すのが一般的です。
しかし、事前にいくらで売却できるのか知りたいですよね。
まずは、仲介を依頼する前に、不動産会社に価格査定を依頼しましょう。
自分でもあらかじめ市場価格を調べておくと、提示された査定額が妥当か判断するのに役立ちます。
不動産市場の価格は、国土交通省が公表する土地の公示価格や実際の取引価格から得られる情報で把握できます。
そして、査定結果や市場価格を踏まえ、信頼できる不動産会社と媒介契約を締結しましょう。
媒介契約には「一般媒介契約」と「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3種類あり、一般媒介契約であれば複数の不動産会社と契約することも可能です。
ただし、不動産会社とこまめに連絡を取って、売却活動の進捗を確認したい場合は、専任媒介契約や専属専任媒介契約がおすすめです。

②売却活動

不動産会社と媒介契約を結んだ後、不動産会社は物件の広告や既存の顧客に営業をおこなうなどの売却活動を通して買主を探します。
広告を出す際は、物件の販売用図面を作成し、不動産流通システム（REINS）や不動産会社のホームページなどに掲載します。
販売用図面では、物件の写真や情報が魅力的にまとめられていると、購入者の興味を引きやすいです。
REINSは不動産会社間で物件の情報交換ができるシステムで、専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んだ物件は一定期間内に掲載することが義務となっています。
その他、新聞やインターネット、オープンハウスなど、さまざまな方法で積極的に売却活動をおこなうと買主が見つかりやすいです。

③売買契約の締結

買主が見つかった後は、不動産会社立会いのもと、売買契約を締結します。
不動産会社は、売買契約前に物件の重要な点をまとめた説明書を用意し、買主に内容を説明します。
重要事項の説明や契約内容に問題がなければ、売買契約書に買主と売主の双方が署名して、契約が成立する流れです。
必要な書類は物件や不動産会社によって異なる場合があるので、事前に確認しておくと安心です。
また、不動産が売れたら、借主への対応を忘れずにおこないましょう。
もし、その不動産を賃貸物件として貸している場合、借主の同意は必要ありませんが、物件の所有者が変わることを伝えなければなりません。
さらに、借主から受け取った敷金についても手配が必要です。

④決済・引渡し

売買契約の締結後は、約束された日に代金の支払いと物件の引渡しをおこないます。
同日に、所有権移転の登記もおこなって手続き完了です。

事業用不動産の売却にかかる税金と費用とは？

事業用不動産を売却する際にかかる税金と費用は、以下のとおりです。

①譲渡所得税

事業用不動産が、購入した価格より高く売れた場合、その差額（利益）に譲渡所得税がかかります。
譲渡所得の計算式は、以下のとおりです。
譲渡所得＝売却価額－（不動産の取得費＋譲渡費用）－特別控除
一定の条件に当てはまる場合は、特別控除を利用して譲渡所得を抑えることができます。
譲渡所得税の税率は、事業用不動産を所有期間によって変わり、長期間所有していた場合は税率が低くなります。
なお、法人が事業用不動産を売却した場合は、その利益は他の事業からの収入と合わせて計算するため、法人税の対象です。
法人での不動産売却利益は「譲渡所得」とは呼ばず、すべての収益を合わせた「法人所得」として計算します。

②消費税

事業用不動産の場合、売却時に消費税が発生することがあります。
不動産が会社名義であるか個人名義であるかに拘わらず、投資や賃貸収入を目的として所有している不動産は事業用不動産です。
そのため、事業用不動産を売却する際は、建物の価格に消費税を上乗せして買主から受け取ります。
状況によっては納税義務が免除される場合もあるため、詳細は、国税庁のホームページをご覧ください。

③印紙税

売買契約の際は、売買代金に応じて印紙税がかかります。
印紙税の目安は、1万円～10万円ほどです。
なお、2024年3月末までは、軽減措置が適用されます。

④仲介手数料

仲介を依頼した不動産会社には、売却成立後に仲介手数料の支払いが必要です。
売却代金が400万円超の場合の、仲介手数料の目安は以下のとおりです。
不動産会社の仲介手数料 ＝売却代金の3％+6万円＋消費税

⑤抵当権抹消費用

事業用不動産の購入にローンを使用していた場合、そのローンを売却代金で完済後に、抵当権を抹消する必要があります。
抵当権抹消登記には、不動産1件ごとに1,000円の登録免許税がかかります。
司法書士に依頼した場合は、報酬費もかかるため、事前に確認しておくと良いでしょう。

事業用不動産の売却を成功させるポイント！

事業用不動産を成功させるポイントは、以下の4つです。

ポイント①査定額の見極め

売却予定の事業用不動産の査定額に関しては、慎重に判断することが大切です。
査定額は売却価格の目安となりますが、必ずしもその価格で売れるとは限りません。
希望価格を設定することもできますが、市場価格とかけ離れていると売れにくくなる可能性があります。
反対に、急いで売りたいからといって価格を低く設定しすぎると、市場価格よりも低い価格での売却となり、結果的に損をしてしまうことも考えられます。
より高く、迅速に売るためには、周辺の相場をよく調べ、適正価格を設定することが重要です。

ポイント②関連書類の準備

事業用不動産を売却する際、購入希望者はその不動産がどれだけ収益を生み出せるかに注目します。
そのため、以下の2つの書類の準備が重要です。

●レントロール：借主の状況や賃貸収入に関する情報をまとめた文書
●過去の修繕履歴：いつ、どの部分を、いくらで修繕したかわかる資料

レントロールは借主の詳細や契約の期間などが記載されており、買主にとっては物件がどれだけ安定した収益をもたらすかを判断するための重要な資料になります。
修繕履歴は、定期的なメンテナンスや大規模な修繕がおこなわれている場合、不動産がよく管理されている証拠となるため、購入者にとって安心材料になります。

ポイント③専門家に相談

事業用不動産の売却は専門的な知識が求められるため、経験豊富な不動産会社や専門家の助けを借りることが重要です。
不動産会社は販売ネットワークを活用して早期の売却を実現できる可能性があり、税務や法律の面でのアドバイスが必要な場合は、税理士や弁護士をご紹介することもあります。

ポイント④借主への通知

物件を賃貸している場合は、入居者への通知が必要です。
物件の所有者が変わると、家賃の支払い先などが変わるため、入居者にはこの変更を事前に伝えておく必要があります。

まとめ

事業用不動産の売却の流れは、査定依頼、売却活動、売買契約、決済・引渡しの4ステップです。
売却の際は、譲渡所得税、印紙税、仲介手数料などの税金・費用がかかります。
成功のポイントは、査定額の見極め、関連書類の準備、専門家への相談、借主への通知をすることです。